Tournée de consultation de la SHQ

Depuis la fin du mois de juin 2016, l’adjoint parlementaire responsable du dossier de l’habitation, Norbert Morin, a entrepris une tournée de consultation auprès des partenaires du secteur de l’habitation des différentes régions du Québec. Cette consultation viserait à poser les jalons d’une « nouvelle approche » en la matière. Le RQOH se réjouit de la tenue de cette consultation, car les dernières années ont été jalonnées de nombreux chambardements à la Société d’habitation du Québec et dans ses programmes. Deux budgets successifs ont induit des mesures importantes sans que les principaux partenaires aient l’occasion de se faire entendre. Le mouvement de l’habitation communautaire entend saisir la balle au bond et participer activement aux différentes étapes.

La mécanique et les échéances

La tournée se déroule sous forme de rencontres publiques organisées dans l’ensemble des régions administratives. Elle a débuté à la fin juin dans le Bas Saint-Laurent et sur la Côte-Nord et se poursuivra à compter du 22 août et jusqu’en décembre 2016 dans les autres régions. À chaque endroit y seront invités les intervenants régionaux et locaux du milieu, dont les OSBL d’habitation et leurs fédérations. Cela inclut en outre les GRT, les offices et coops d’habitation, les comités logement et associations de locataires, les administrations municipales, etc.

Les forums auront généralement lieu en après-midi et disposeront d’une plage horaire d’environ trois heures. Monsieur Morin et la direction de la Société d’habitation du Québec souhaitent entendre « les acteurs clés du logement social » sur la façon « d’optimiser les investissements du gouvernement québécois afin d’aider plus efficacement les personnes les plus démunies en matière de logement ». Cela inclut une évaluation du programme AccèsLogis et des moyens qui permettraient de « renforcer le réseau des partenaires ».

La consultation est désormais achevée ! Les rencontres de Rimouski, Sept-Îles, Saint-Jérôme, Joliette, Laval, Montréal, Gatineau, Val-d’Or, Sainte-Marie-de-Beauce, de Gaspé, de ChibougamauSherbrookeTrois-RivièresFatima (Îles-de-la-Madeleine), de Baie-Comeau, de Longueuil, de Saguenay et de Québec ont en majorité fait l’objet d’articles sur le site internet du RQOH.

Les thèmes abordés

La SHQ a préparé un document de réflexion qui présente les enjeux à propos desquels les participants sont invités à intervenir. Ceux-ci sont regroupés en deux parties :

      1. Les interventions du gouvernement en habitation (programmes AccèsLogis et Supplément au loyer)
      2. Le renforcement du réseau des partenaires.
Les grandes lignes de notre intervention

Une députée québécoise a demandé au RQOH de lui résumer ce qu’il allait défendre lors de la consultation de la SHQ. Voici l’essentiel de la réponse de Stéphan Corriveau.

Les besoins en matière de logement sont immenses et un gouvernement responsable devrait investir beaucoup plus pour répondre aux besoins en habitation que ce qu’il fait actuellement. La formule de supplément au loyer pour des logements dans le secteur privé (que le gouvernement préfère au développement de projets de logement communautaire) ne répond pas aussi bien aux besoins des populations fragilisées, elle est plus dispendieuse pour l’État à long terme, et elle alimente la hausse des loyers pour l’ensemble de la population.

Mais il faut bien admettre qu’AccèsLogis n’est pas un programme très efficace ou avantageux pour le développement du logement communautaire. En quelques mots : AccèsLogis prévoit des coûts de construction insuffisants et irréalistes; il souffre de délais de traitements bureaucratiques qui ralentissent la réalisation; les réserves qu’il prévoit sont insuffisantes; le programme ne tient pas compte des réalités régionales; ses normes architecturales rigides empêchent la créativité; la contribution au Fonds québécois d’habitation communautaire (FQHC) est un fardeau financier qui compromet toute marge de manœuvre financière des groupes promoteurs; le financement est plus dispendieux que sur le marché privé, etc.

Ce à quoi il faut ajouter que le financement des projets utilise une formule dispendieuse qui n’est pas à l’avantage des promoteurs et des locataires, que l’aide aux locataires n’est garantie que pour 5 ans par le programme, et ce, pour seulement 50 % des locataires et que les groupes n’ont pas accès à l’équité de leur immeuble avant 35 ans, ce qui rend l’entretien plus difficile et augmente le coût du financement (et donc des loyers).

Le résultat net est qu’une part toujours plus petite des unités annoncées, elles-mêmes en diminution, est véritablement « livrée ».

Enfin, les projets réalisés sont de plus en plus fragiles, de moins en moins viables à moyen et long terme et exigent de plus en plus de sacrifices de la part des gestionnaires, des administrateurs, des administrations municipales et surtout des locataires. Dans ce contexte, le RQOH considère que ce qu’il faut c’est un nouveau programme. Aussi le RQOH fait-il la promotion d’une nouvelle formule que nous avons nommée Permaloge et dont l’ébauche peut être consultée à la page rqoh.com/permaloge.

Bien cordialement

signature-Stephan-Corriveau      

Document distribué par le RQOH à l’occasion de la rencontre de Montréal le 31 août 2016.

En général, et en dépit des colorations que peuvent prendre les réalités à l’échelle régionale ou locale, les interventions de notre mouvement feront une large place aux témoignages concrets des gestionnaires, des administrateurs et des locataires des OSBL-H et des responsables des fédérations. Cela permettra d’illustrer de façon concrète la pertinence des orientations privilégiées par notre mouvement. Rappelons que celles-ci visent trois grands objectifs :

      1. Assurer la pérennité de l’ensemble des logements sociaux et communautaires existants ;
      2. Poursuivre, voire augmenter et accélérer le développement de nouveaux projets d’habitation communautaire pour répondre aux besoins des individus et des communautés ;
      3. Reconnaître et soutenir l’action des organismes qui réalisent, administrent et gèrent les projets de logement communautaire.

Le RQOH a déposé le 22 septembre un mémoire qui rappelle l’ampleur et la diversité des besoins de larges secteurs de la population québécoise et met de l’avant plusieurs stratégies et modes d’intervention pouvant être utilisés pour venir en aide aux ménages les plus démunis en matière de logement. Intitulé « De l’audace et de l’ambition : les clés pour une approche gagnante », il contient des propositions concrètes visant à mettre en mettre en oeuvre ce trois grands objectifs.

Memoire_RQOH_Consultation_SHQ_2016_vf_web
Téléchargez le mémoire en format pdf

Des besoins criants, une réponse adéquate

Pour ce faire, le RQOH encourage les fédérations et les OSBL-H à faire ressortir les besoins qui justifient l’existence d’un programme de soutien au développement du logement social et communautaire : le nombre de ménages locataires versant plus de 30% de leur revenu pour payer le loyer; la longueur des listes d’attente pour l’obtention d’un logement; un taux d’inoccupation des logements locatifs plus bas que la moyenne; les difficultés rencontrées par certains pour se loger, comme par exemple une offre insuffisante ou inexistante pour certaines typologies de logement (pas ou peu de grands logements pour les familles ou à l’inverse, manque de logements de petite taille pour personnes seules; absence de logements avec services pour les aînés; etc.).

Les OSBL d’habitation profiteront également de cette tribune pour parler de leur projet, expliquer à quel type de besoins il répond, rapporter comment il a contribué et contribue encore à améliorer les conditions de vie des locataires, présenter également l’impact positif que le projet a eu sur la communauté (revitalisation d’un quartier, maintien de la population d’origine dans la communauté, maintien à domicile des aînés, réduction des méfaits, amélioration de la participation à la vie civique des locataires, etc.).

Ce sera également l’occasion d’inviter les autorités gouvernementales à prendre en considération la proposition Permaloge présentée par le RQOH. Permaloge se veut un programme à la fois plus simple et plus ambitieux, qui permettrait de répondre aux besoins en logement social plus rapidement et à moindre coût. Basé sur une structure de financement novatrice, ce modèle proposé tient compte des coûts réels de construction pour la réalisation des projets. Il offre aussi au promoteur la possibilité d’utiliser son équité comme levier de financement pour son développement.

Lire notre dossier complet sur la proposition Permaloge

 

Avantages sociaux et financiers du logement communautaire

Tout en réduisant de moitié la programmation de nouvelles unités de logement social dans le cadre du programme AccèsLogis, le gouvernement québécois a décidé d’offrir plus de 5 800 suppléments au loyer dans le marché privé, sur cinq ans (lire à ce sujet le communiqué du RQOH du 18 mars 2016). Cependant, contrairement aux suppléments au loyer qui sont de nature temporaire, le logement social et communautaire offre une solution pérenne aux problèmes d’accès au logement. Il assure l’abordabilité à long terme de l’unité locative et permet d’agir sur l’offre globale de logement locatif pour l’adapter à la demande et aux besoins des clientèles visées. À court, moyen et surtout long terme, l’aide aux locataires en logement communautaire s’avère moins coûteuse que sur le marché privé.

Une étude publiée en 2013 par la SHQ chiffrait à 316$ le coût moyen d’un PSL sur le marché locatif privé, à comparer à 298$ dans un projet réalisé en AccèsLogis et à seulement 230$ dans les coops et OSBL du parc fédéral. Cela témoigne du fait que les loyers de base dans le logement social et communautaire sont généralement plus bas que dans le marché privé. Cet écart correspond aux données recueillies dans la recherche réalisée en 2014-2015 par le RQOH avec le soutien de la SHQ, qui concluait que les loyers dans les OSBL d’habitation sont inférieurs de 14% à ceux du marché privé.

À plus long terme, cette distorsion ne peut que s’accentuer, car contrairement à la pratique ayant cours dans le secteur privé, il ressort également de cette recherche que les OSBL limitent autant que possible les augmentations de loyer : plus du tiers des ré­pondants n’avaient ainsi procédé à aucune augmentation dans l’année précédant l’enquête. Quant à ceux qui l’ont fait, l’aug­mentation moyenne se chiffrait à 1,8 %, ce qui était légèrement en deçà de la moyenne québécoise (2 %). Non seulement existe-t-il une tendance à la hausse « naturelle » dans le marché privé, mais cette hausse pourrait être encouragée par la garantie qu’auront les locateurs privés de rencontrer chez les bénéficiaires de PSL une clientèle « solvable » grâce au soutien gouvernemental ! Les suppléments au loyer dans le marché privé pourraient donc favoriser l’augmentation des loyers de tous les locataires. Cela risque d’autant plus de se produire que le nouveau programme de 5 800 unités admet des loyers supérieurs au loyer médian du marché (jusqu’à 110% du LMM).

Comme le disent si bien nos partenaires de l’Association des groupes de ressources techniques du Québec dans leur argumentaire en préparation de ces mêmes consultations : «Le PSL est une subvention versée par le gouvernement à un propriétaire de logement afin de combler l’écart entre la capacité de payer du locataire et le cout réel du loyer.»

Le Cadre de référence sur le soutien communautaire en logement social, adopté en 2007 par l’État québécois, permet un encadrement et un accompagnement qui prolongent le simple accès à un logement abordable. Les clientèles visées bénéficient d’un environnement qui favorise leur stabilité résidentielle ; le soutien communautaire permet d’identifier et de prévenir les situations où un ménage risque de se retrouver de nouveau en situation précaire. Il favorise aussi une meilleure intégration sociale et une plus grande participation à la vie civique. Ce type de soutien est pratiquement impossible avec les PSL privés.

Lire notre dossier sur le soutien communautaire

L’idée générale de la discussion sur les mérites respectifs de « l’aide à la pierre » ou « l’aide à la personne », ce n’est pas nécessairement de les mettre en opposition; les programmes de suppléant aux loyer peuvent avoir leur utilité pour répondre à des besoins ponctuels ou très spécifiques. L’important à retenir, c’est que cette formule ne saurait remplacer le développement de nouvelles unités de logement social et communautaire – un modèle qui a fait ses preuves pour répondre aux besoins diversifiés des ménages en situation de vulnérabilité, en plus d’être moins dispendieux à long terme et de générer de nombreuses retombées positives pour la communauté.
L’exemple de la Colombie-Britannique Avec une population la moitié moins importante que le Québec, la Colombie-Britannique investit beaucoup plus dans le logement social et communautaire. En effet, le gouvernement de cette province a annoncé en septembre 2016 l’allocation de 500 millions $ dans l'habitation abordable, ce qui devrait mener à la construction de 2 900 nouveaux logements. D’autres mesures incluent l’achat d’unités existantes sur le marché privé. Ce montant s’ajoute aux 355 millions $ déjà annoncés plus tôt cette année, ce qui porte l’investissement total de la province à 855 millions $, comparativement aux maigres 500 millions $ consentis par Québec (incluant le développement de nouvelles unités, les suppléments aux loyers sur le marché privé et la remise en état d'une partie du parc de logements sociaux existant).

D’autres avantages sociaux peuvent être mis en exergue. L’habitation communautaire facilite l’organisation de l’offre de services de maintien à domicile pour les personnes aînées en perte d’autonomie. En outre, l’isolement des aînés est reconnu comme un important facteur de vulnérabilité aux situations d’abus et de maltraitance. Le logement communautaire aide à briser cet isolement, tandis que les PSL privés le maintiennent, voire l’accentuent. La construction et l’aménagement de nouveaux ensembles de logement social produisent des retombées économiques directes dans les communautés. La construction et la réalisation des projets font appel aux services d’entrepreneurs et de fournisseurs locaux et régionaux. La gestion des projets et l’offre de services non résidentiels (qui sont par définition autofinancés) génèrent la création de nouveaux emplois, occupés généralement par des personnes du milieu. Les projets sont structurants et contribuent à la revitalisation des communautés et contribuent à l’amélioration de la qualité du parc immobilier. Plusieurs projets ont un caractère novateur, notamment en matière d’efficacité énergétique (certification Novoclimat). L’on voit également émerger de nouveaux projets de type multigénérationnels susceptibles de créer de nouveaux modèles.
Lire à ce sujet les Portraits du logement communautaire

 

Les difficultés rencontrées

Nombre d’organismes font état de difficultés dans le développement des projets en AccèsLogis : coûts de construction autorisés par la SHQ irréalistes; groupes contraints de rogner sur la conception du projet ou sur la qualité des matériaux utilisés; groupes contraints de rassembler une contribution du milieu supérieure à la norme de 15% des coûts de réalisation du projet; obligation d’obtenir une dérogation de la SHQ pour fixer le loyer économique à un coût supérieur à 95% du loyer médian du marché; difficultés de mise en marché des unités locatives non subventionnées en découlant; délai déraisonnable entre le moment où un projet a été déposé et celui où les premiers locataires ont pris possession de leur logement, etc.

Les ennuis et les complications dans la gestion des projets doivent aussi être rapportés lors de cette consultation. Nombre d’OSBL constatent qu’ils doivent procéder à des travaux majeurs plus rapidement que prévu, que leurs réserves de remplacement apparaissent insuffisantes, que les normes du programme AccèsLogis devraient prévoir la réalisation régulière d’un bilan de santé immobilier, que le fait de ne pas pouvoir utiliser l’équité de l’immeuble pour obtenir un financement additionnel avant la fin de la convention nuit à leur capacité d’effectuer les travaux nécessaires et de répondre aux besoins de la clientèle, que le versement de la contribution au Fonds québécois d’habitation communautaire les place en situation de précarité, etc.

 

Le renforcement du réseau des partenaires

Cette consultation est une excellente occasion de faire ressortir les besoins en matière d’outils qui permettraient aux fédérations régionales et aux OSBL d’habitation de jouer un plus grand rôle et d’être plus efficace dans la gestion des projets et la réalisation éventuelle de nouveaux projets dans leur milieu : besoins de plus de soutien en matière de gestion immobilière et pour la réalisation des travaux, notamment pour la réalisation de bilans de santé immobiliers ; besoins en termes de formation ; nécessité d’une plus grande collaboration et d’une meilleure coordination entre les instances et organismes dont les décisions ont un impact sur les conditions d’exploitation des projets (SCHL, SHQ, Régie du bâtiment, service de sécurité incendie, CISSS/CIUSSS, municipalité, etc.).

Les OSBL d’habitation ont des caractéristiques particulières : organismes sans but lucratif, qui ne dégagent généralement pas de surplus importants ; organismes communautaires, dont l’administration repose en bonne partie sur l’implication bénévole ; clientèle à revenu faible ou modeste et qui présente des caractéristiques de vulnérabilité. Il serait certainement opportun que les partenaires institutionnels tiennent compte de ces réalités dans leurs rapports avec les organismes.

Nombre d’OSLB d’habitation comptent sur leur fédération régionale et le RQOH pour représenter leurs intérêts et préoccupations aux niveaux régional et national dans les dossiers qui les intéressent (comme par exemple la révision du règlement sur la certification des RPA). Ces groupes souhaitent que ces partenaires continuent à disposer des moyens nécessaires pour ce faire. En ce sens, le RQOH exprimera devant M. Norbert Morin sa préoccupation quant à l’impact que la réduction de 50% de la programmation d’AccèsLogis dans les deux derniers budgets aura sur le financement de ces organismes (contribution au secteur). D’où l’intérêt envers le développement de nouveaux mécanismes qui permettraient de mutualiser et de faire valoir les actifs des OSBL d’habitation : mutualisation des réserves de remplacement, qui permettrait d’obtenir un meilleur rendement sur les placements; utilisation des contributions versées au Fonds québécois d’habitation communautaire par une politique d’investissement qui permettrait de mieux soutenir les organismes contributeurs; etc.

 

Guichet unique ?

Le RQOH ne manquera pas d’expliquer en quoi l’hypothèse d’une liste unique gérée par les offices d’habitation pour l’attribution des logements ne correspond pas à la réalité des projets et aux besoins des futurs locataires : la majorité des unités locatives appartenant à des OSBL d’habitation ne sont pas soumises au Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (OSBL du parc fédéral, unités non subventionnées dans les projets réalisés en AccèsLogis, projets du programme Logement abordable Québec, etc.). Dès lors, une liste ou un guichet unique ne serait qu’une illusion; on doit reconnaître aux requérantes et requérants le droit de choisir où ils vont vivre, et dans quel type de projet de logement social ils souhaitent habiter et éventuellement s’impliquer; la diversité des clientèles visées et des projets de logement communautaire (jeunes, femmes, problèmes de santé, aînés, itinérance, toxicomanie, etc.) exige une collaboration étroite entre les organismes et les intervenants du milieu (références, coordination entre organismes d’hébergement et de logement, etc.) et cela semble a priori incompatible avec l’idée d’une liste unique; les organismes ont besoin d’une certaine latitude dans la sélection de leurs locataires pour respecter leurs caractéristiques propres et leurs engagements auprès de la clientèle, ce que permet actuellement le règlement sur l’attribution.

 

Place à la diversité et à l’imagination

Il va sans dire que les éléments présentés plus haut ne sauraient à eux seuls résumer l’ensemble de ce que pourraient défendre les personnes qui participeront à la consultation. Ce que souhaite le RQOH, c’est que les interventions et prises de parole des représentants du réseau des OSBL d’habitation participent à convaincre les partenaires gouvernementaux de l’importance de soutenir le secteur du logement social et communautaire existant et surtout, de continuer à appuyer le développement de nouveaux projets avec un programme qui sera non seulement « plus efficace et efficient », comme le veut la formule, mais aussi plus ambitieux !

Couverture médiatique

La tournée de consultation de la SHQ est parfois relayée dans les médias, notamment régionaux. Nous ferons ici une mise à jour des différentes interventions (ordre chronologique inversé).

  • Sur la rencontre de Gaspé : « Demande d’un meilleur soutien pour les nouveaux logements communautaires » sur Radio Canada et « Le logement communautaire fait l’unanimité en Gaspésie » dans le journal Le Havre
  • Sur la rencontre de Sherbrooke : « Discussions à Sherbrooke sur les moyens de financer le logement social » sur Radio Canada
  • Sur la rencontre de Ste-Marie-de-Beauce : « La région défend le modèle du logement communautaire » dans le Journal de Lévis
  • Sur la rencontre de Val-d’Or : « Logement social : consultation publique de la SHQ sur fond de manifestation à Val-d’Or » sur Radio Canada et entrevue de Région Zéro 8 sur l’audio fil de Radio Canada
  • Deux mentions de la rencontre de Laval : « Laval réclame encore et toujours le statut de ville mandataire » dans le Courrierlaval.com et « L’habitation communautaire doit être au cœur de l’approche gouvernementale en matière de logement » dans L’Écho de Laval
  • Sur la rencontre de Sept-Îles : article de Radio Canada
  • Sur la rencontre de Rimouski : article paru dans le journal L’Avantage et reportage de Radio Canada (à 8 min 25).
  • Communiqué du RQOH pour le lancement de la tournée provinciale : « Les OSBL-H participent aux consultations à Rimouski »
Articles connexes