10 février 2016

Permaloge : une proposition pour assurer le développement du logement communautaire au Québec

Les acteurs du milieu de l’habitation sociale et communautaire sont inquiets devant les conséquences appréhendées de la réduction de l’intervention gouvernementale en matière d’habitation.

En effet, le ministre des Finances du Québec a annoncé une réduction de la moitié du financement attaché au programme Accès-Logis (ACL) dans son budget 2015- 2016 et la relance d’un programme de supplément au loyer privé pour 5800 nouvelles unités. Il en résulte que c’est seulement 1 500 unités de logement qui pourront se réaliser cette année. C’est vraiment bien peu pour venir en aide aux 227 870 ménages locataires qui consacrent plus de 50% de leur revenu au loyer et qui doivent choisir chaque mois entre se nourrir ou se retrouver à la rue.
Devant cela, les questions fusent de toutes parts. Qu’adviendra-t-il des ménages qui dépensent plus du tiers de leur revenu pour payer leur loyer ? Qu’adviendrat- il des personnes ou des familles qui se retrouvent à la rue faute de bénéficier d’un logement propre, sécuritaire et à prix raisonnable ? Peut-on envisager de soutenir le développement d’unités de logement communautaire à meilleur coût sans augmenter le fardeau des OSBL ou des locataires ? Comment faire pour maintenir une offre à la hauteur des besoins des villes et villages sur l’ensemble du territoire québécois?
C’est ainsi que les administrateurs des OSBL d’habitation ont entrepris une réflexion sur les perspectives possibles pour maintenir le développement d’un programme de logement communautaire. L’idée de proposer la création d’un nouveau programme qui maintiendrait la mission du logement communautaire est née, alliée à un montage financier qui innove et s’appuie sur une nouvelle mécanique financière. Le projet Permaloge émane d’une démarche de réflexion d’administrateurs soucieux de maintenir un programme efficace et durable. Cette proposition est une ébauche pour amorcer un dialogue avec nos partenaires interpelés par le maintien d’un programme de financement du logement communautaire au Québec. C’est nouveau et c’est audacieux.
La volonté du RQOH à ce moment-ci est de contribuer à la recherche d’une solution pour créer un mécanisme de financement et en faire une démonstration auprès de ses partenaires. Le RQOH pense que le projet Permaloge pourrait s’avérer être une solution crédible pour répondre aux exigences budgétaires du gouvernement ainsi qu’aux préoccupations sociales des intervenants du logement communautaire.
Le RQOH souhaite ainsi contribuer à la réflexion concernant l’évolution du programme Accès-Logis (ACL), considéré comme trop dispendieux par le gouvernement, et suppléer à la formule du Programme de supplément au loyer (PSL) qui comporte de nombreuses lacunes. Rappelons que le programme ACL a été mis en place par le gouvernement québécois dans les années 90. Depuis, les fonds attribués à ce programme sont administrés par la Société d’habitation du Québec (SHQ) et ils ont permis de construire un peu plus de 25 000 logements jusqu’à maintenant dont 6 000 sont en cours de réalisation. Il est nécessaire de relancer le développement de logements sociaux. C’est dans cet esprit que le RQOH propose le projet Permaloge.
Ce programme vise à permettre, sans investissement en capital de la part de l’État, le développement de milliers d’unités de logement communautaire chaque année par un usage judicieux de différents produits et mécanismes financiers déjà existants. Le montage financier qui soutient Permaloge permettrait d’appuyer les initiatives communautaires en construction de logement et d’aider les individus à payer leur loyer.
Comme son nom le laisse entendre, Permaloge vise une réponse pérenne aux besoins de logement. Il se distingue d’ACL par le fait qu’au bout d’un cycle de 15 ans, le gouvernement québécois pourrait récupérer 100% des sommes investies dans le développement et qu’en échange de 15 années d’aide aux locataires de la part de l’État, le promoteur pourrait par la suite financer 20 années additionnelles de supplément au loyer en plus d’être propriétaire de son immeuble. Cette formule est potentiellement plus avantageuse que le programme ACL actuel et surtout plus intéressante socialement et financièrement que le PSL sur le marché privé.
La logique financière générale de Permaloge relève du même grand concept que celui qui a mené à la création du Fonds des générations.
Voici quelques caractéristiques sur lesquelles repose la mécanique financière de Permaloge :
• un financement obligataire
• un effet de levier
• une contribution du milieu de 15%
• un budget de réalisation ajusté au coût réel de construction
• une contribution de l’État pour aider le locataire à payer son loyer
• une contribution financière du groupe promoteur ajustée à sa capacité budgétaire
• la possibilité pour le promoteur communautaire d’atteindre la viabilité financière le plus rapidement possible
• un engagement à long terme du promoteur à fournir un logement à un prix abordable pour un ménage à très faible revenu sans aide de l’état dès que son obligation de remboursement est complétée.
L’information complète sur cette proposition est disponible sur le site web du RQOH : rqoh.com/permaloge
Une présentation de la proposition fera l’objet d’échanges dans un atelier lors du Colloque en avril 2016.
L’ébauche actuelle ne permet évidemment pas de définir de manière détaillée un programme dont l’ampleur reste à convenir. Toutefois, le RQOH souhaite lancer le débat sur une question primordiale pour l’avenir des populations les plus vulnérables au Québec. C’est avec ouverture que nous accueillerons vos commentaires et vos propositions et nous comptons créer des occasions de débats sur cette question dans les prochains mois.