Le parc résidentiel des OSBL d’habitation (OSBL-H) québécois compte aujourd’hui approximativement 55 000 logements, détenus ou administrés par plus de 1 200 organismes. Ces logements, répartis à travers environ 2 600 ensembles immobiliers ou projets, représentent une composante capitale de l’offre de logement social au Québec. La vocation sociale de ces organismes en fait un ensemble incontournable non seulement en matière de logement abordable, mais aussi en matière de lutte à la pauvreté. Une proportion non-négligeable de ces organismes offre par ailleurs des services essentiels, tels que du soutien communautaire, effectue de l’accompagnement dans le cadre de la lutte à l’itinérance, assure la majorité des services pour les femmes victimes de violence, offre des services d’assistance personnelle ou des soins de santé, etc.
Au-delà du logement, les OSBL d’habitation assument donc aussi d’autres responsabilités diverses et essentielles, s’inscrivant ainsi dans une stratégie sociale où ces organismes assurent quantité de services de première ligne.
L’enquête
La présente enquête cherche à réactualiser nos connaissances sur les réalités financières et économiques du milieu de l’habitation communautaire au Québec. Un exercice similaire à celui-ci avait été réalisé en 2014-2015. Anticipant la fin à venir de bon nombre de conventions d’exploitation, le RQOH avait alors effectué une enquête sur les caractéristiques économiques des OSBL d’habitation. Tentant entre autres d’évaluer leur viabilité financière et leur poids économique, ainsi que de brosser un portrait du milieu, l’enquête avait alors interrogé 255 organismes.
Dans la présente enquête, nous avons cherché à mettre à jour ces données, en plus de récolter des informations supplémentaires sur des enjeux de gestion et des enjeux financiers connexes. L’exercice apparaissait d’autant plus nécessaire que la superposition de deux crises (crise du logement et crise sanitaire) modifie l’environnement économique dans lequel les OSBL d’habitation doivent évoluer.
Méthodologie
Réalisé entre mai et août 2021, le projet de recherche a suivi plusieurs étapes. Un questionnaire exhaustif concernant les caractéristiques économiques et les enjeux de gestion des organismes a été rendu disponible via les fédérations régionales membres du RQOH en mai. Pendant les mois de juin et juillet, les informations transmises via les états financiers des organismes ont été compilées, tandis que l’équipe du RQOH prenait contact avec d’autres OSBL-H afin de mobiliser plus de répondants.
Aux fins de l’analyse, quelque 173 organismes, comptant 231 projets, ont été retenus. Une quarantaine d’autres répondants ont dû être écartés, faute d’informations suffisantes permettant l’intégration de leurs réponses à l’enquête. Néanmoins, le nombre de répondants retenu correspond à près de 15 % des organismes, et le nombre de projets retenus est équivalent à 9 % des bâtiments d’habitation.
Réalité économique
En premier lieu, nous avons tenté de caractériser les éléments déterminants des réalités économiques et financières générales du parc des OSBL-H québécois. Ce parc immobilier inclut principalement des logements permanents, mais aussi un certain nombre à caractère transitoire. Les caractéristiques économiques des logements transitoires étant souvent différentes des logements permanents, certaines analyses sont différenciées en fonction des types de logements. Les données recueillies auprès des organismes nous permettent d’évaluer à 5,9 milliards de dollars la valeur foncière du parc immobilier de l’habitation communautaire. En prenant en compte une dette hypothécaire estimée à 2,4 milliards $, nous évaluons ainsi l’avoir propre foncier des OSBL d’habitation à 3,5 milliards $.
Le revenu net total des OSBL d’habitation atteint plus de 118 millions de dollars, avec un chiffre d’affaires de plus de 1,6 milliards $, composé principalement de loyers, de subventions gouvernementales, de vente de services non résidentiels (repas, aide domestique, etc.) et, dans une moindre mesure, de dons privés. Les trois quarts des répondants ont déclaré avoir un budget équilibré ou en surplus, ce qui représente une amélioration par rapport aux données de 2014, alors que deux tiers des organismes n’étaient pas déficitaires. En ce qui a trait aux organismes déficitaires, ils accusaient en moyenne 45 204 $ de déficit, ce qui équivaut à 8 % de leurs revenus. Il faut cependant relativiser cette proportion, le déficit moyen de ces organismes étant d’environ 36 000 $ si l’on écarte l’un des répondants.
Viabilité financière
Dans un second temps, nous avons évalué différentes composantes qui permettent d’évaluer la viabilité financière des OSBL d’habitation. Les données sur les augmentations de loyer restent similaires à ce qui avait été observé en 2014. En effet, 66 % des projets ont vu leurs loyers augmenter, à raison d’une moyenne de 2,1 % pour l’année 2020-2021. L’augmentation moyenne est cependant en hausse, ayant été de 1,74 % et 1,82 % pour les deux années précédentes.
En ce qui a trait aux données sur les pertes locatives, on a pu observer une diminution du poids des pertes locatives par organisme, et ce malgré la légère augmentation du nombre de répondants déclarant des pertes de ce genre. Nous sommes en effet passés de 55 % à 39 % des répondants ne déclarant aucune perte locative entre 2014 et 2021.
Taux d’inoccupation
Le taux d’inoccupation des organismes représente un enjeu majeur, particulièrement en contexte de crise du logement. Alors que le taux d’inoccupation moyen de notre enquête s’élève à 3,41 %, le taux pour les logements permanents descend à 2,41 %, soit sous le seuil d’équilibre. L’augmentation de la taille des listes d’attente rapportée par les organismes témoigne d’ailleurs d’une demande en forte croissance pour l’accès à des logements sociaux abordables. Il est par ailleurs important de noter l’impact de la COVID sur l’achalandage de certains types de logements, ainsi que les fortes variations de taux d’inoccupation en fonction des réalités territoriales et des organismes conventionnaires [SHQ ou SCHL].
Prix des loyers
En matière de loyers, on estime que ceux du milieu de l’habitation communautaire sont de 7 % inférieurs au marché privé tel qu’estimé par la SCHL (avant subventions). Cette différence s’élève à 31 % si on ne tient compte que des logements disponibles sur le marché, selon les estimations du Regroupement des comités logement et associations de locataires du Québec (RCLALQ). Notre enquête révèle également que 47 % des logements du parc de logement communautaire sont sous le coup d’un programme d’aide au paiement du loyer. Le loyer moyen payé par les locataires est donc en fait de 594 $.
Le montant annuel accordé au remboursement hypothécaire est évalué à un peu plus de 127 000 $ par année par organisme, ce qui équivaut à 19 % du revenu total moyen des organismes dont l’hypothèque n’est pas encore arrivée à échéance.
Entretien du parc immobilier
Dans un troisième temps, l’enquête s’est penchée sur l’enjeu de l’entretien du parc immobilier. Plus de 91 % des immeubles sont assurés à la hauteur de la valeur de remplacement ; et la majorité des projets (près de 70 %) ont reçu un bilan de santé des immeubles dans les cinq dernières années. Malgré cette forte majorité, nous n’avons vu que la moitié de ces projets déclarer avoir un plan de remplacement des immobilisations pour les cinq prochaines années.
Notre enquête révèle par ailleurs une moyenne de 2 774 $ de réserves de remplacement immobilières par logement, ce qui représente une légère hausse par rapport à la valeur estimée de 2014. Selon notre estimation, les réserves immobilières de l’ensemble des OSBL d’habitation s’élèveraient donc à près de 153 millions $.
