Entretien, planification et financement

Nos immeubles d’habitation prennent de l’âge. Il faut faire face au coût des rénovations sans s’étouffer. Quel lien entre le financement et la pérennité des immeubles ?

On affirme souvent que « gérer c’est prévoir ». Dans le domaine de la gestion immobilière, cette affirmation est particulièrement importante. Le rôle d’un conseil d’administration d’un organisme sans but lucratif (OSBL) est de s’assurer de la pérennité de la personne morale qu’est l’organisation. Ici, le volet immobilier est au coeur des activités : un bon entretien (courant, préventif et long terme).

Combien avez-vous prévu ?

Vous le savez, les immeubles — même les mieux construits — ne sont pas à l’abri de l’usure du temps. Les rénovations se traduiront par de nouveaux besoins financiers.

Vous le savez également, votre réseau l’a affirmé dans le passé, les sommes consacrées aux réserves de remplacement ne suffiront pas à soutenir la totalité des investissements nécessaires. C’est donc à ce moment que le financement supplémentaire devient utile et pertinent. Cependant, cette opération financière doit être planifiée.

Certaines démarches préalables (souvent à moyen terme) sont donc importantes pour prévoir et structurer cette opération. En conséquence, les travaux coûteux et leur financement sont moins inquiétants pour les organismes.

Comment y arriver ?

Des outils existent dans le réseau pour estimer sur de longues périodes les besoins en investissement dans les immeubles en fonction de ce nous nommons la « durée de vie utile » des différentes composantes (toiture, fenêtres, chauffe-eau, etc).

L’estimation des coûts futurs génère donc un besoin financier et l’écart entre ce dernier et l’évolution de vos liquidités dans le temps doit être comblé. Dans les OSBL, la façon de combler cet écart va varier selon les dispositions des programmes de financement mis en oeuvre au départ. Il est donc complexe de prévoir dans cet article l’ensemble des scénarios possibles. Toutefois, le personnel de vos fédérations en partenariat avec les conseillères et conseillers de notre caisse, peuvent vous aider à compléter cet exercice.

Article paru dans le bulletin Le Réseau no 41