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Financer vos projets de rénovation
1 décembre 2012

Financer vos projets de rénovation

Par André Fortin, conseiller, Caisse d’économie solidaire Desjardins

Dans le dernier numéro de la revue « Le Réseau », nous avons sensibilisé les membres des organismes sans but lucratif (OSBL) à la nécessité d’établir une planification des besoins à long terme pour la préservation du patrimoine immobilier des organismes. Dans le même ordre d’idées, cet article aborde les conditions de financement de ces travaux.

Comment déterminer un montant de financement?

Le montant d’un financement peut varier d’un projet à l’autre. À cet égard, il est complexe de présenter des règles précises afin que les organismes puissent connaître d’avance le montant admissible. Néanmoins, il existe deux règles générales qui doivent être respectées.

La capacité d’emprunt

Le montant du financement va être établi en fonction de la valeur de l’immeuble. À moins d’une exception, le montant du prêt est généralement égal ou inférieur à 75 %. La valeur de l’immeuble peut être déterminée par la municipalité ou par un évaluateur agréé. Le montant identifié par ce dernier est le meilleur reflet de la valeur d’un actif. Afin de se protéger contre une éventuelle diminution de la valeur du bâtiment, le prêteur exige une mise de fonds qui crée un écart entre le montant et la valeur. Dans votre cas, cette mise de fonds est habituellement générée par des subventions ou une prise de valeur de l’immeuble.

La capacité de remboursement

Une fois le montant d’emprunt fixé, il faut s’assurer que l’organisme puisse rembourser les sommes. Pour ce faire, une marge de manoeuvre, tenant compte des situations imprévues (ex. : vacances, dépense extraordinaire, etc.), doit être envisagée. Tout compte fait, c’est le croisement entre la valeur d’emprunt et la capacité de remboursement qui détermine le prêt réellement disponible.

Au-delà des chiffres

On ne peut réduire la qualité d’un projet de logement communautaire aux seules dimensions financières. Vos actifs comportent également des dimensions dites incorporelles telles que le savoir-être et le savoir-faire de vos pratiques distinctives. Votre capital communautaire, qui repose sur votre enracinement dans le milieu et votre capacité de gouvernance démocratique, n’a généralement rien à envier aux grandes compagnies privées. Bref, votre projet, c’est aussi votre organisation. Ce caractère particulier permet de mesurer le « risque » avec plus d’ouverture en faveur d’une relation partenariale avec le prêteur. Ces dimensions sont aussi importantes, sinon plus que les précédentes. C’est dans cette perspective que nous accueillons les projets.

Pour le reste, c’est du cas par cas

Chaque projet a une valeur qui lui est propre. Seule une rencontre avec un conseiller de notre caisse permet de répondre précisément aux questions soulevées dans cet article. Nous vous invitons donc à demander une telle rencontre.

Article paru dans le bulletin Le Réseau no 42

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