Un avoir propre foncier important

Les organismes sans but lucratif d’habitation (OSBL-H) représentent un secteur important de l’économie québécoise.

Pour parler en chiffres, on compte plus de 1 100 OSBL qui possèdent 2 300 projets d’habitation. Le parc de logement est de propriété collective mais privée, distincte des organismes de logement publics.
Très diversifié, le parc de logement des OSBL-H québécois compte des logements permanents et des unités d’habitation à caractère transitoire. Ils constituent les actifs (l’ensemble du patrimoine) du secteur. Cela représente de 48 000 à bientôt 50 000 logements, évalués à une valeur de près de 5 milliards de dollars. L’avoir propre foncier (APF) correspond à la différence entre la valeur des propriétés et la dette hypothécaire encourue par les OSBL. L’APF des OSBL-H s’établirait globalement à 3,6 milliards de dollars (valeur foncière de 4,7 milliards de dollars et dette estimative de 1,1 milliards de dollars). Enfin, ce secteur a un chiffre d’affaire annuel de 850 millions de dollars. Incluant les OSBL-H, la valeur des actifs immobiliers du secteur du logement social et communautaire dépasse les 15 milliards de dollars. Quand on compare cela à la capitalisation boursière ces grands fleurons de l’économie québécoise, le logement social et communautaire n’a pas à rougir.

Un secteur important et dynamique

L’habitation communautaire a une grande valeur. Elle permet non seulement de lutter contre la pauvreté et l’exclusion mais elle contribue également de manière significative à l’économie du Québec. Selon une étude réalisée pour la Société d’habitation du Québec[1], chaque dollar investi dans le développement du logement social et communautaire génère un apport direct de 2,30 $ en activité économique. Sur le plan fiscal par exemple, on évalue à 93 millions de dollars la somme des taxes foncières payées par les OSBL-H québécois. Enfin, l’implantation d’une unité de logement a également un effet sur l’emploi local et sur le dynamisme du milieu. Associés à la livraison des services résidentiels et à la personne, les emplois créés sont stables et durables.

Aujourd’hui, la demande en logements sociaux est toujours aussi forte, en particulier dans ce contexte d’augmentation des prix de l’immobilier, à Québec et Montréal notamment. Près de la moitié (46 %) des logements appartenant aux OSBL-H s’adressent à une clientèle aînée. Une autre population cible, souvent délaissée par le marché privé, sont les personnes handicapées. Les projets d’habitation qui leur sont destinés sont en forte demande. On trouve également des projets destinés à des personnes itinérantes ou à risque d’itinérance, qui bénéficient dans ce cadre d’un soutien communautaire. Beaucoup ont déjà fait la preuve de leur efficacité. Enfin, l’implantation de projets pour la catégorie des ainé.e.s est, elle, facilitée par la tendance démographique actuelle de vieillissement de la population. Les ainé.e.s sont très motivé.e.s par la sécurité de l’occupation que procurent les OBSL-H. Cela se traduit par une propension à payer les loyers et les services avec assiduité, sur le long terme. Cette situation est renforcée par une bonne connaissance de la réalité de terrain et des situations individuelles.

Les OSBL-H sont des formes innovantes de logement social, qui réponde aux besoins des utilisateurs et ce, avec peu de moyens. Le parc québécois de logements communautaires représente ainsi un atout de très grande valeur, tant sur le plan social que sur le plan économique.

Un fort potentiel de développement

Si on compare le secteur de l’habitation communautaire avec le marché locatif primaire, on constate le taux relativement bas de pertes locatives (soit peu de loyers impayés et de logements inoccupés). En fait, selon l’enquête, 55% des organismes n’avaient pas eu de pertes locatives dans l’année de référence pour laquelle les résultats ont été obtenus. Parmi les 45% qui ont affiché de telles pertes, celle-ci équivalaient en moyenne à 2,4% de leurs revenus. C’est une performance, considérant la hausse relative des taux d’inoccupation sur le marché locatif et le faible niveau de revenu des résidants. Il peut cependant atteindre près de 7,1% pour les logements locatifs à destination des ainé.e.s. La pleine occupation et l’existence de listes d’attentes sont la norme dans la grande majorité des projets du secteur communautaire. Cette situation est toutefois le fruit d’efforts constants de la part des organismes, qui s’appuient sur du réseautage et des outils promotionnels pour faciliter la mise en location.

Grâce au succès de la formule et face à la demande, ce secteur dynamique présente un fort potentiel de développement. Plusieurs OSBL-H songent à réaliser de nouvelles phases de développement. Elles souhaitent réduire les listes d’attente et d’élargir leur offre en service et en logement pour l’adapter à des locataires vieillissants par exemple. Un développement encore plus important pourrait advenir, en particulier si les organismes exploitent le potentiel de financement autonome dont ils disposent grâce à leurs actifs, en partenariat éventuel avec d’autres investisseurs. Une réflexion collective doit être engagée sur les possibilités offertes par le développement et les différents leviers de développement possibles de ce secteur stable au fort potentiel qui connait une croissance continue depuis une vingtaine d’années.

[1] SHQ, 2011, Étude sur les impacts sociaux des activités de la société d’habitation du Québec- Rapport synthèse