Projets de l'Îlot Dorchester et Mach (Québec et Gatineau)

21 mai 2025

Projets de haute densité sans réelle abordabilité

En mars dernier, 20 organismes nationaux ou groupes régionaux et locaux impliqués dans le développement et la gestion du logement social et communautaire, dont le RQOH, se disaient très préoccupées par le projet immobilier de l’Îlot Dorchester, un bâtiment de 17 étages qui sera construit dans le quartier St-Roch, à Québec.

Dans une lettre ouverte parue dans Le Soleil, les signataires ont signalé l’importance de l’inclusion de logements sociaux dans les projets immobiliers d’envergure, tout en questionnant la confusion entourant la définition de logement social.

En effet, le promoteur envoie un message public semant la confusion quant à la nature d’une part du projet immobilier, qui compterait, selon Radio-Canada, « 400 unités d’habitation, dont 40 logements abordables et 20 logements sociaux ».

Toutefois, il importe de rappeler que le projet de logements n’est pas de nature sociale ou communautaire, mais bien privée. Notons également que le montant du Programme de supplément au loyer (PSL) retombera directement dans les poches du promoteur et qu’il ne resterait rien dans la sphère publique.

Véronique Laflamme, porte-parole du FRAPRU

Le président et chef de la direction de Trudel Immobilier tente de faire passer pour des logements sociaux les quelques logements que le promoteur privé réserverait pour des locataires recevant un supplément au loyer, leur permettant de payer 25% de leur revenu, comme dans un logement social subventionné.

Modification au règlement de zonage

La concrétisation du projet immobilier implique une modification du plan particulier d’urbanisme (PPU) du secteur, dans lequel la hauteur maximale autorisée est de 10 étages.

Le maire de Québec, Bruno Marchand, a déjà annoncé qu’il n’y aurait pas de consultation référendaire dans le processus.

Des citoyens mécontents se rappellent pourtant que l’actuel PPU, adopté en 2017, constituait déjà un compromis, puisque les résidents auraient préféré des bâtiments de 3-4 étages.

Cas de figure semblable en Outaouais

Un autre projet immobilier privé de 17 étages se dessine également à Gatineau, en Outaouais. Tout comme dans le cas de l’Îlot Dorchester, ce projet dérogerait au PPU du centre-ville. Il nécessiterait également la démolition d’une partie de l’ancien cinéma Cartier, dont certaines sections sont protégées par la Loi sur le patrimoine culturel. Alors que les démolitions sont déjà autorisées, le conseil municipal doit adopter quatre demandes réglementaires formulées par le promoteur, notamment quant à la hauteur permise. Une consultation publique, prévue au règlement municipal, sera également de mise.

Des 298 logements, entre 15 et 30 seraient « abordables », selon la municipalité. Or, cette définition est basée sur le prix médian des loyers de la région plutôt que sur la capacité de payer des ménages locataires.

Aussi, cette abordabilité serait restreinte dans le temps, ce qui s’avère d’autant plus préoccupant pour les détracteurs du projet.

Extrait de la lettre publiée dans Le Soleil

À la différence de toutes les autres mesures d’aides au logement, qui impliquent un transfert permanent des fonds publics vers le privé, les sommes investies dans le logement social sont destinées à des logements qui resteront à la collectivité. Ils serviront aujourd’hui, mais aussi dans le futur, de rempart contre la spéculation et la gentrification et ont des retombées sociales et économiques locales. Ainsi, le logement social n’est pas une dépense, mais un investissement.

Si des villes comme Longueuil ont décidé d’assouplir leur règlement de zonage en faveurs des développeurs sociaux et communautaires, ces deux cas de figure démontrent qu’il est également possible de changer les règles selon la volonté des promoteurs privés.