Rapport sur le marché locatif : le Canada en mauvaise posture

Portrait canadien 

Parmi les faits saillants soulevés par la SCHL, le taux d’inoccupation national des appartements locatifs se chiffrait à 1,5 %, soit la moitié du seuil d’équilibre de 3 %.  

Aussi, les taux d’inoccupation ont diminué dans la plupart des grandes villes canadiennes.  

En effet, selon les données recueillies, seuls 6 des 43 centres recensés ont connu une hausse de leurs taux d’inoccupation. 

Du côté des logements en copropriété, le pourcentage atteint un maigre 0,9 %. Il s’agit d’un creux historique au pays.  

La croissance du loyer moyen a quant à elle atteint un record, avec une hausse de près de 8 %. 

Incidemment, l’offre de logement, qui s’est tout de même accrue entre 2022 et 2023, n’a pas suffi à répondre à la demande croissante.  

Facteurs explicatifs 

De façon globale, la demande a été stimulée par la croissance de l’emploi chez les 15-24 ans, dont le groupe d’âge est en croissance démographique, et par le prix moyen élevé des habitations.  

Selon la SCHL, l’immigration et l’arrivée d’étudiants internationaux dans la plupart des grands centres, comme Toronto, Montréal et Vancouver, de même que la forte migration interprovinciale à Calgary et à Edmonton, ont contribué à creuser le déséquilibre. 

L’augmentation rapide des loyers, plus importante que les salaires, a aussi fragilisé l’abordabilité des logements.  

Le taux de roulement a d’ailleurs diminué, passant en moyenne de 13,6 à 12,5 %, ce qui a contribué à l’affaissement des taux d’inoccupation et à l’augmentation des loyers.  

« Une fois de plus en 2023, le loyer moyen des logements dont les locataires ont changé était supérieur à celui des logements où il n’y a pas eu de roulement des locataires. L’écart entre les deux était de 13 %. »

Notons finalement que les taux d’inoccupation des loyers plus abordables sont encore plus faibles, ce qui rend la situation d’autant plus difficile pour les ménages les moins bien nantis.  

Comme l’indique le rapport, les données recueillies « […] renforcent l’importance de remédier aux écarts dans l’offre afin d’accroître l’abordabilité du logement pour toute la population canadienne ».

Situation au Québec 

Au Québec, le taux d’inoccupation global est passé de 1,7 à 1,3 %. Il s’agit du plus bas niveau atteint en 20 ans. Cela représente une chute de presque 50 % en deux ans.  

Notons qu’avec l’arrivée d’immigrants et d’un nombre historique de résidents non permanents, soit près de 150 000 nouveaux résidents, le solde migratoire a plus que doublé entre octobre 2022 et octobre 2023.  

Dans le Grand Montréal, qui accueille une masse critique de nouveaux arrivants, cela a entraîné une hausse de la demande de logements locatifs. 

De façon générale, le loyer moyen a augmenté de 7,4 %, au-delà du taux d’inflation (4,7 %) et des hausses salariales (5 %), affectant ainsi davantage les personnes à faible revenu. 

Le changement de locataire occasionne d’ailleurs des hausses de loyer plus significatives que lorsqu’il n’y a pas de roulement.  

Ainsi, la différence de loyers entre les logements occupés et ceux non occupés demeure importante : Gatineau (+ 39,1 %); Québec (+ 21,3 %); Montréal (+ 21,3 %). 

Le vieillissement de la population est également un facteur expliquant l’accroissement de la demande.

En effet, les ménages vieillissants s’orientent souvent vers la location, ce qui augmente la pression sur le marché locatif.  

En définitive, la province demeurera plongée dans la crise qui perdure, d’autant plus que le nombre de mises en chantier a diminué en 2024, en raison de la forte hausse des taux d’intérêt et du coût élevé des matériaux de construction.