Le point sur l’hypothèque de second rang

Stela Pinzaru, conseillère, et Fanny Allary, adjointe, coordination d’équipe. Caisse d’économie solidaire Desjardins

L’hypothèque de second rang doit prendre en compte plusieurs facteurs.

Toute nouvelle hypothèque, incluant celle de second rang, peut avoir l’Option multi-projet.

Cette option offre les avantages suivants :

• la possibilité de réemprunter une partie ou encore la totalité du capital remboursé sur un prêt;
• aucuns frais de prise de garantie ne sont imposés lorsque l’option est exercée;
• une souplesse des modalités liées aux avances spécifiques ;
• ce prêt peut être utilisé plus d’une fois, y compris après le remboursement complet;
• les avances sont sécurisées par les mêmes garanties que le prêt initial;
• le déboursement est réalisé sous la forme d’un ajout au solde du prêt initial ou d’avance spécifique;
• toute avance supplémentaire doit être préalablement autorisée par la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL).

Ce n’est pas le rang qui détermine le taux d’intérêt. Pour une qualité de dossier équivalente, le taux d’intérêt sera le même pour un premier ou deuxième rang.

La décision d’accorder ou non un prêt repose sur deux éléments : d’abord, sur la capacité d’emprunter. Peut-on mettre en garantie suffisamment d’actifs en regard du prêt requis ? Ensuite, sur la capacité de rembourser ces emprunts.

La capacité d’emprunter

Votre capacité d’emprunter est déterminée par votre bilan financier. Attention, vos états financiers ne sont pas nécessairement le reflet de la réelle valeur de vos actifs.

Prenons l’exemple d’une situation où la valeur des immeubles augmenterait de plus de 30 %. Ainsi, un OSBL possédant un immeuble évalué à un million $ voit sa valeur augmenter de 300 000 $. Cette somme n’apparaît pas dans votre bilan. C’est ainsi qu’il vous faut appuyer votre décision sur la valeur réelle de votre immeuble et non pas sur celle inscrite à votre bilan. Le réel est en général plus élevé.

La capacité de rembourser

Votre capacité de rembourser est déterminée par les résultats financiers. Elle dépend des montants dégagés par les opérations financières – revenus de loyers plus subvention, dépenses d’opération excluant les intérêts sur emprunts et amortissements. Ces montants ainsi dégagés permettent de rembourser les emprunts.

Par ailleurs, il peut arriver que dans certains cas, des interventions externes puissent s’avérer pertinentes. Par exemple, en cas d’insuffisance d’équité, de problème au niveau de la gestion ou des retards de remboursements. Il est alors possible de faire appel à Investissement Québec ou à la SCHL. Le but est d’offrir un partage du risque pour le prêteur.

Pour entreprendre les démarches de demande de financement :

• déterminer vos besoins;
• valider votre projet avec la SCHL ou avec les intervenants;
• établir votre équité soit l’écart entre la valeur et les dettes;
• procéder à l’inventaire des différentes sources de financement à votre disposition (vos propres réserves ou d’autres sources de financement).

L’impact du plan de financement sur vos résultats doit être estimé adéquatement. Quel niveau atteindront les loyers ? Dans quel état se retrouveront vos réserves ?

Plusieurs documents seront demandés, tels que vos états financiers. Les délais requis pour la prise de décision peuvent varier, selon les paliers décisionnels et selon l’enregistrement des garanties.

Pour plus d’information, n’hésitez pas à nous contacter à la Caisse d’économie solidaire Desjardins, au 514-598-2122. Il nous fera plaisir de vous répondre.

Article paru dans le bulletin Le Réseau no 40

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