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VaLoCom : Une proposition pour assurer la pérennité du logement communautaire au Canada.

Un contexte qui appelle à prendre des initiatives

Le monde de l’habitation communautaire arrive à un tournant de son évolution avec la fin d’une première génération de conventions d’exploitation liant les OSBL et la SCHL.

La fin des conventions signifie que nous passons maintenant à une nouvelle phase dans la vie de ces immeubles et, en conséquence, ce nouveau contexte est une occasion pour le réseau du logement communautaire d’accroitre sa capacité à prendre des initiatives. Cette nouvelle réalité impose de développer de nouveaux outils et le programme VaLoCom tend vers ce but.

Avec 50 000 unités dans tous les coins du Québec, le logement communautaire à but non lucratif constitue un parc immobilier dont l’ampleur des actifs est estimé à près de 5 milliards de dollars. Traditionnellement, ce secteur dépend de partenariats avec les gouvernements et le secteur bancaire afin d’accéder à de nouveaux capitaux. Il n’y a rien là d’anormal et la SCHL peut et doit encore jouer un rôle déterminant pour soutenir les OSBL d’habitation.

VaLoCom, une proposition

Le concept VaLoCom, pour « valorisation du logement communautaire », est le fruit d’une réflexion amorcée au RQOH. Le but est de développer une proposition qui permettrait, si les bons partenariats sont établis, de valoriser l’équité accumulée depuis 40 ans par le réseau communautaire en habitation. C’est également un appel à l’action à l’ensemble de ses partenaires.

Cette proposition s’appuie sur une volonté du RQOH d’encourager l’engagement du gouvernement fédéral en matière de logement social et communautaire. Elle se veut une occasion de consulter l’ensemble de ses partenaires en vue d’assurer la pérennité des investissements du gouvernement fédéral et bonifier le patrimoine bâti du logement social et communautaire.

La fin des conventions d’exploitation

La SCHL a soutenu directement la construction de logements communautaires jusqu’au milieu des années 1990. Ce soutien financier aux OSBL comportait un certain nombre d’obligations inscrites dans des ententes appelées « convention d’exploitation », d’une durée de 25 à 50 ans, selon les programmes.

Ces conventions d’exploitation ont commencé à arriver à échéance depuis 2015 et toutes le seront d’ici 2029. La fin des conventions signifient aussi la fin des hypothèques. Cette « libération » impose aux gestionnaires et aux administrateurs un niveau de responsabilité accru afin de garantir la bonne gestion des biens de la corporation.

Pour en savoir plus sur la fin des conventions d’exploitation, consultez notre dossier en ligne.

De l’argent coulé dans le béton

Bien que les actifs immobiliers des OSBL aient une grande valeur, cet argent est, pour ainsi dire, coulé dans le béton.

Libérés de leur hypothèque, les administrateurs des OSBL peuvent s’adresser directement aux différents prêteurs pour réinvestir en vue de faire des rénovations ou de construire de nouvelles unités.

La question qui se pose alors est la suivante : comment valoriser l’équité accumulée au fil des ans par les OSBL sans mettre en péril sa mission sociale ? Le défi est de taille dans le contexte où ni le Québec ni Ottawa n’offrent actuellement d’aide à long terme.

Une récente étude du RQOH a permis d’établir à près de 100 000 $ la valeur moyenne d’un logement OSBL et d’évaluer à 4000 $ en moyenne les actifs financiers par logement dont disposent les OSBL. Au total, les actifs estimés pour un logement communautaire type sont de 104 000 $.

Transformer un immeuble en argent comptant

Note

Rappelons que les institutions financières n’acceptent généralement pas de prêter de l’argent simplement en échange d’une garantie équivalente à la valeur du prêt ; elles veulent une seconde garantie, celle de la capacité de l’emprunteur à rembourser le capital et les intérêts du prêt.

Le marché hypothécaire canadien offre actuellement du financement à de très bas taux (environ 3 %) et ce, depuis une quinzaine d’années. Cette situation devrait se perpétuer encore pour une assez longue période, selon les analystes. D’autre part, depuis la Seconde Guerre mondiale, il est tout à fait normal d’obtenir un rendement annuel moyen supérieur à 5 % pour un portefeuille d’investissements importants et bien diversifiés sur un cycle de 15 ans.

Le concept de base

Il apparaît conséquemment que l’écart entre les taux d’intérêts et les rendements moyens peut permettre au propriétaire d’un immeuble de bénéficier d’une capacité d’emprunt de capitaux à taux nul sans mettre en péril la saine gestion de son immeuble. En considérant que les actifs types d’un logement OSBL s’élèvent à 104 000 $, dont 4 000 $ en liquidités, on peut espérer qu’un logement type puisse disposer de 53 200 $ d’argent liquide (voir figure 1).

Figure 1 • Structure de financement

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VaLoCom propose d’utiliser la garantie que fournissent l’immeuble et les réserves de la corporation pour obtenir une hypothèque et utiliser les liquidités ainsi obtenues. Par la suite, l’OSBL partage cet investissement (prêt hypothécaire) en deux parts ; l’une pour les travaux de rénovation de l’immeuble, l’autre pour participer à un portefeuille d’investissement mutualisé destiné à générer des revenus.

L’objectif escompté

La proposition VaLoCom est un outil flexible, qui permet à tous les types d’OSBL de pérenniser leur projet qui atteint la phase post-convention de leur évolution.

On peut s’attendre à ce qu’une corporation type puisse compléter un cycle VaLoCom de 15 ans avec un immeuble en meilleur état et des réserves financières mieux garnies au prix d’un investissement en capital annuel modeste.

Prenons l’exemple d’un OSBL d’une valeur marchande de 100 000 $, qui a des réserves financières de 4 000 $ et qui est confronté à des besoins pressants de travaux. La stratégie de cet OSBL, avec le programme VaLoCom, serait :

  • D’investir 2 500$ tirés de ses réserves dans le programme;
  • D’investir 1 200$ par année au programme;
  • De faire les travaux dès la première année du programme;
  • D’investir 25 000$ dans le portefeuille VaLoCom

La figure suivante permet de visualiser les faits saillants du programme selon la stratégie identifié par l’OSBL. La progression de son avoir propre y est évidente.

Figure 2 • Faits saillants du programe

 

La table 2 permet de déterminer l’écart entre la formule VaLoCom et la formule hypothécaire traditionnelle, pour un logement dont les gestionnaires ont déterminé qu’il fallait impérativement investir rapidement pour réaliser les travaux de rénovation. Le gain global est impressionnant, puisqu’il s’établit à 11 233$.

Tableau 2 • Écart entre VaLoCom et une hypothèque traditionnelle

  VaLoCom Hypothèque Écart
Valeur des travaux 25 000 $ 25 000 $ 0 $
Investissements directs du groupe pour la réalisation des travaux 20 500 $ 31 036 $ 10 536 $
Liquidité disponible à la fin du programme 697 $ 0 $ 697 $
Total 44 803 $ 56 036 11 233 $

 

Si on considère un projet de 20 logements, VaLoCom permet à l’OSBL d’économiser 224 660$, ce qui est considérable.
Mais le programme serait tout aussi intéressant pour un OSBL qui considère que son immeuble est encore suffisamment en bon état pour repousser les travaux majeurs pendant cinq ans, et qui dispose de liquidités plus modestes (cf. la proposition téléchargeable ci-dessous).

Les conditions du succès

VaLoCom sera un succès à la condition qu’il soit traité en tant que programme avec une vision d’ensemble. Le niveau de risque sera considérablement réduit s’il est assumé collectivement à l’échelle d’un programme pluriannuel rassemblant un grand nombre de participants.

La SCHL intervient avec beaucoup de succès sur les marchés financiers depuis fort longtemps et sa participation demeure une condition essentielle au succès du programme. Il convient donc de s’appuyer sur son expertise et sur les moyens développés par cette société.

Le rôle attendu de la SCHL est de fournir l’encadrement nécessaire pour rassembler les organisations participantes à VaLoCom au sein d’un programme. Concrètement, le rôle de la SCHL devrait prendre 2 formes :

  • Donner accès aux capitaux par le biais d’un fonds obligataire
  • Agir comme garant global du programme

Une proposition réaliste mais à bonifier !

Les gestionnaires du logement communautaire ont fait la preuve qu’ils sont en mesure de gérer des immeubles de façon responsable depuis près de 50 ans, avec un minimum de formation et d’encadrement. Ils sont capables d’en faire des outils de développement pour les locataires qui habitent ces logements et pour les communautés qui les accueillent.

Le projet présenté ici est évidemment une ébauche sommaire. Le RQOH ne dispose pas des moyens lui permettant de mener seul les études économétriques nécessaires à la définition complète d’un tel programme. Le RQOH demeure ouvert à échanger avec ses partenaires, dont la SCHL, pour la mise en œuvre éventuelle du programme qui résulterait de ce travail.

Lisez ou téléchargez la proposition VaLoCom

(Dernière mise à jour : 9 juin, 2016)