Au Québec, il existe actuellement quelque 55 000 logements administrés des organismes sans but lucratif d’habitation. Ces logements sont dédiés à des ménages à faible ou modeste revenu ou à des personnes éprouvant des besoins particuliers en habitation. Globalement, la valeur des propriétés des OSBL d’habitation est évaluée à quelque 6 milliards de dollars.
Voir à ce que ces ensembles de logements sociaux et communautaires existants demeurent viables et capables de maintenir leur équilibre budgétaire est une tâche colossale. À cet égard, la hausse fulgurante des taux hypothécaires à laquelle on assiste depuis peu précarise au plus haut point les organismes qui doivent renouveler leur emprunt hypothécaire. Plusieurs exemples de telles hausses ont récemment été portés à notre attention, qui créent une pression invivable sur les finances de ces organisations, à un point où leur survie est mise à risque.
On parle par exemple d’un ensemble immobilier de 21 logements pour des familles, des mères monoparentales et des personnes seules réalisé dans le volet I du programme AccèsLogis, dont le taux hypothécaire au moment du renouvellement est passé de 3,72 % à 5,65 % pour un terme de cinq ans, ce qui se traduit par une augmentation des charges hypothécaires de 2 180 $ mensuellement, soit un peu plus de 103 $ par logement. Il est évidemment impossible de reporter cette augmentation sur le loyer des locataires, en particulier celles et ceux qui ne bénéficient pas d’un loyer subventionné.
La tendance à la hausse des taux hypothécaires étant appelée à se résorber, voire à reculer dans un avenir pas trop lointain si on se fie aux prévisions, des solutions temporaires doivent être mises en place pour assurer, entre-temps, la survie des organismes touchés. Cela pourrait se faire par un programme qui leur offrirait un rabattement d’intérêt, comme cela a déjà existé dans les anciens programmes d’habitation du gouvernement fédéral et le Programme sans but lucratif – privé administré par la SHQ, à l’époque où les taux d’intérêt étaient beaucoup plus élevés que ce l’on a connu dans les 25 dernières années.
Une autre façon de soulager les fournisseurs de logements sans but lucratif qui font face à des contraintes financières serait de donner le pouvoir aux municipalités qui le souhaitent de leur offrir des allégements fiscaux. Selon une étude que le RQOH a réalisée en 2021, la contribution annuelle des OSBL d’habitation à l’assiette fiscale des quelque 400 municipalités où on les retrouve se chiffre à un peu plus de 60 millions de dollars, ce qui correspond à près de 7 % de leurs dépenses d’exploitation. Actuellement, la Loi sur la fiscalité municipale impose aux municipalités l’adoption d’un taux de taxe foncière unique pour l’ensemble des immeubles de six logements ou plus qui se trouvent sur leur territoire. Par une simple modification législative, le gouvernement pourrait les autoriser à adopter un taux de taxation différencié pour les fournisseurs de logements sans but lucratif. Il appartiendrait alors aux municipalités de juger de la pertinence de leur offrir un tel allégement, en fonction de leur appréciation de l’impact qu’ont ces ensembles immobiliers sur le développement social et économique et le bien-être de leur communauté.
Recommandations
Qu’un programme temporaire soit mis en place pour offrir un rabattement d’intérêts aux fournisseurs de logements sans but lucratif qui administrent des ensembles immobiliers sous convention avec la SHQ, afin d’atténuer l’impact de la hausse des taux hypothécaires sur leurs budgets d’exploitation.
Que la Loi sur la fiscalité municipale soit modifiée de façon à permettre aux municipalités qui le souhaitent d’adopter un taux de taxation différencié pour les immeubles appartenant à des fournisseurs de logements sans but lucratif.
